2017年,房地产市场在中国步入新时代的大背景下,将迎来高质量的发展阶段和多层次的全新发展格局,房地产企业应主动转变发展思路,适应行业发展的重大变革,挖掘新时代的发展机遇。为此,由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的“中国房地产top10研究组”以“提质稳发展,谋变新时代”为主题,发掘行业中综合实力强、成长潜力大、经营稳健、社会责任感强的优秀房地产企业群体,并研究产生了2018中国房地产综合实力百强企业。
一、百强企业整体发展特点分析
2017年,房企间“规模之战”高潮迭起。百强企业在以规模增长为导向的目标驱使下,2017年在激烈的市场角逐中全力拼搏,因城施策,积极把握市场窗口期“抢市场”,实现了销售业绩的突飞猛进,行业集中度进一步“跳涨”。2018年,尽管即将面临更加不确定的市场,面前的白热化竞争趋势却更为清晰,由百强企业目前设定的2018年销售目标来看,无不昭示了其投身未来激烈卡位战的勃勃雄心。具体来看:
1.市场份额提升至47.7%,规模化扩张唱响主旋律
百强企业2017年销售额增长32.8%,市场份额提升至47.7%
图1 百强企业2013-2017年销售增长情况
2017年,规模化加速扩张唱响全年市场主旋律,百强企业奉之为圭臬,积极把握市场结构性热度轮转机遇,销售业绩再上新台阶。2017年,在“房住不炒”总基调下,全国商品房成交量增速有所放缓,但销售规模再创新高,全国商品房销售额和销售面积分别为133701亿元和169408万平方米,同比分别增长13.7%和7.7%。百强企业2017年销售总额、销售面积分别达63760.7亿元、49795.9万平方米,同比增长32.8%和23.7%,增长率分别高于同期全国增幅19.1、16.0个百分点,马太效应加剧。
图2 百强企业及综合实力top10企业2013-2017年市场份额
行业集中度加速提升,百强企业市场份额持续走高。2017年,百强企业市场份额快速上升至47.7%,较上年提高7.9个百分点,增幅高于2016年3.3个百分点。其中,综合实力top10企业2017年市场份额为24.0%,较上年提高5.8个百分点,占百强企业销售总额的50.2%,强者恒强趋势凸显。
强者恒强态势持续,资源集聚加剧行业垄断
图3 百强企业不同层级2017年销售额及其增长率均值情况
百强企业整体销售规模再上新台阶,千亿军团业绩跳涨。其中碧桂园、万科、恒大跨越五千亿门槛;融创、保利、绿地也突破三千亿销售关卡;龙湖、新城、世茂、旭辉等成功晋级千亿俱乐部,千亿阵营大幅扩容。百强企业各层级销售表现均好性提升,强者恒强态势持续。2017年,百强各层级企业销售额增长率均值位于20%-75%之间。其中,百强前10企业销售额增长率均值为47.3%,高于百强企业销售额增速14.5个百分点;11-30企业在踏准市场机遇前提下,以更高的周转率、执行力等加速奔跑,销售增速领衔百强企业,平均增速达70.9%,高于百强企业销售额增速38.1个百分点。
图4 百强企业销售集中度、拿地集中度及信用债融资占比情况
随着行业进入资源主导阶段,百强企业的资源集聚效应更为强化,将促进行业集中度进一步提升。百强企业凭借更强的综合实力,在城市市场及土地、资金等资源领域拥有更高话语权,优势资源不断向其倾斜,不仅助推其销售业绩大幅跨越,也保障了其未来拥有充足的竞争砝码,强者恒强已成行业共识。2017年,百强前50企业在40个大中城市的销售集中度为43.4%,占据了重点城市超四成的市场;招拍挂拿地集中度为61.6%,获取了全国300城超六成的土地资源;百强企业国内信用债发行规模为1067.5亿元,占发行总量的62.8%;海外债发行规模为1646.3亿元,占发行总量的78.1%。
聚焦更高销售目标发声亮剑,铆足劲儿打好卡位战
图5 百强企业2018年销售目标及增长率情况
百强企业对2018年业绩目标整体仍持较高预期,销售目标及增长率均为较高水平,力求在行业卡位战中占据优势地位。具体来看,千亿目标成新的竞争门槛,部分百强企业完成业绩增长目标压力较大。绿地董事长张玉良表示企业正稳步向万亿资产规模迈进,同时提出2018年房地产的销售规模不低于4000亿元;融信已制定2018年全年合约销售目标为1200亿元;正荣、中梁、祥生等企业均剑指“千亿级”目标。从销售目标增长率来看,上述百强企业2018年销售目标增长率均值为38.2%,完成业绩目标的压力较大。
2.因城施策把握消费升级,加强合作抢抓市场先机
加大热点城市深耕力度,把握城市群外溢需求
图6 百强企业内部不同层级2016、2017年城市销售集中度
2017年,部分热点城市受到严格的政策调控,但百强企业凭借强大的综合实力抢抓市场机遇,实现销售业绩快速增长,城市集中度继续保持高位。具体来看,百强前50企业在广州、深圳、杭州、天津、苏州等热点城市的销售集中度均超50%,其中杭州、苏州更是超70%;在深圳、苏州、杭州、北京等城市销售集中度提升明显,分别提高14.0、22.5、15.2、17.5个百分点。分层级来看,热点城市中规模较大的百强企业优势更为凸显,前10企业、11-30企业在深圳、杭州、苏州、南京的销售集中度均超20%。
图7 前50企业2016、2017年各等级城市、城市群销售额分布
百强企业抢抓非热点二三四线城市放量契机,二线、三四线城市成交占比提升。2017年,前50企业重点项目在二线及三四线城市销售额占比达80.4%,同比提升4.4个百分点,其中二线城市占比高达60.9%,同比提升4.1个百分点;一线城市在严格的政策调控下成交规模明显缩减,销售占比同比下降4.4个百分点至19.7%。百强企业在五个主要城市群的销售占比为78.7%,其中长三角占比最高,达35.5%。
因城施策抓城市窗口期机遇,新时代下谋求产品创新升级
图8 前50企业2016、2017年重点项目各面积段销售占比
百强企业聚焦主流需求,加大改善类产品结构比例。2017年,百强企业加大改善型产品的推出比例以抢占市场份额,有力推动业绩快速增长。从百强前50企业重点项目各面积段产品的销售额占比来看:90-140平米首改、140-200平米改善类产品销售额占比分别提升3.7、0.8个百分点;90平米以下首置、200平米以上高端类产品销售额贡献率分别降低2.7、1.8个百分点。
图9 前50企业2016、2017年分城市等级各面积段销售占比
具体来看,百强企业因城施策,一线城市发力首改类及高端类产品,二线及三四线城市聚焦于首改类产品,促进企业业绩实现快速增长。研究组对百强前50企业2016及2017年重点项目各面积段的销售额贡献分析得出:前50企业一线城市各类产品销售贡献较为均衡,其中首改类产品占比最高达31.2%,同比增长4.5个百分点,高端类产品占比达26.4%,同比小幅下降;在二线、三四线城市,百强企业产品仍以90-140平米首改类产品为主,业绩贡献率分别提升2.1个、2.3个百分点。
加大合作力度,助力企业业绩快速增长
图10 百强代表企业2017年销售额同比增长率与权益比例情况
合作共赢已成为百强企业高增长背后的新运营逻辑。在市场竞争更加激烈、土地出让条件更为苛刻、行业利润下行、风险加大等影响下,加大合作力度成为百强企业抢占市场、对抗风险的必然之选。2017年,百强企业加强合作力度,权益销售额占比越低,销售额增长率越高。整体来看,百强代表企业权益销售额比例均值在80%左右,碧桂园、龙湖、融创等百强企业权益比例较低,分别为68.5%、77.1%、73.4%,销售额同比增长率分别高达83.1%、77.1%、140.4%,助力企业销售业绩实现高速增长。
3.模式创新抢占核心资源,内外兼修促高质量发展
拿地向三四线城市下沉,通过并购、合作等多渠道补仓
2017年,行业规模战进一步升级,土地资源的争夺更趋激烈,百强企业不仅在招拍挂市场攻城略地,更是通过收并购、旧改、产业新城、文旅地产等方式补充优质资源,为其业绩的快速增长储备弹药。2017年,百强前50企业拿地金额达2.55万亿元,其中招拍挂拿地金额2.24万亿元,同比增长76.7%,占全国300城土地成交金额的61.6%。
图11 百强企业内部不同层级2016、2017年城市拿地集中度
2017年,百强企业凭借自身优势持续加大热点城市深耕力度,城市拿地集中度显著提升。2017年热点城市土地市场竞争趋于白热化,其中百强前50企业在杭州、成都、重庆、沈阳、长沙等城市拿地集中度均超50%;另外,热点城市土地竞拍要求的提高导致参与门槛提升,规模较大的百强企业优势更为凸显,拿地集中度更高,如百强前30企业在重庆、成都、苏州等城市拿地集中度均超50%。
图12 百强前50企业拿地金额城市分布及城市等级分布
百强企业积极把握城市群发展机遇,持续深耕五个主要城市群及周边三四线城市,中西部城市拿地比例明显加大。百强前50企业在长三角、珠三角、京津冀、长江中游、成渝五个主要城市群拿地金额占比达76.5%,长三角城市群占比最高为36.2%,同比减少4.2个百分点。其中,百强企业在把握各城市群中一二线热点城市基础上,加大受核心城市外溢影响的三四线城市的土储力度。百强前50企业在一线城市拿地金额占比为20.4%,同比提升2.9个百分点;在三四线城市占比为29.3%,同比提升13.5个百分点,其中长三角城市群中的嘉兴、常州、绍兴、南通等三四线城市备受青睐,拿地金额增长显著。
图13 2017年百强各层级代表企业招拍挂拿地金额及权益比例
此外,百强企业通过强强联合、与本土企业合作等方式曲线拿地,分担运营风险,实现优势互补、合作共赢。2017年,百强代表企业合作拿地权益比例均值为85.4%。分层级来看,前10企业、11-30企业更倾向联合拿地,权益拿地比例分别为83.8%、81.9%,其中保利、华润、龙湖、旭辉等百强企业拿地权益比例在70%以下,而31-50企业、51-100企业合作力度较小,拿地权益比例分别高达89.6%、88.0%。
加大海外融资力度,创新融资方式保障企业现金流
图14 百强企业2013-2017年筹资活动现金流入均值
2017年百强企业的业绩增长依赖于金融的大力支持,在整体融资环境趋紧的背景下,百强企业的融资优势更加凸显。2017年百强企业筹资活动现金流入均值为152.3亿元,同比增长15.8%,筹资规模持续提升。随着审核趋严,百强企业作为金融机构的白名单客户得到更多资源倾斜,在银行贷款、信托、公司债等传统融资渠道具有突出优势,此外,在海外市场、资产证券化、基金等创新融资渠道方面更易获得投资者青睐。
图15 百强企业不同层级2016、2017年信用债、海外债情况
百强企业国内信用债发行规模大幅减少,海外债发行大幅增长,成为发行主力。2017年,中央多次表态加强金融管理,防范房地产泡沫风险,防止资金违规流入房地产,百强企业国内信用债发行规模为1067.5亿元,占发行总量的62.8%,其中,中期票据发行规模则同比增长91.1%至552.4亿元;随着国内融资渠道锁紧,百强企业积极到海外发行债券,发行规模达1646.3亿元,同比大幅增长643.3%,占发行总量的78.1%。
其中,在白名单基础上,规模较大的百强房企得到更多资金支持,规模差距也进一步筑起了融资分水岭。百强前10、11-30企业公司债发行规模40.0亿元、176.0亿元,加权平均成本分别为4.5%、6.2%;而31-50、51-100企业发行公司债较少,分别为35.5亿元、20.6亿元,发行成本分别为7.2%、8.0%。百强前10、11-30企业发行中期票据达478.2亿元,占百强整体发行规模的86.6%。另外,百强前10、11-30企业海外债发行规模分别为756.8亿元、702.8亿元,占百强整体发行规模的46.0%、42.3%。
内外兼修加大人才争夺、培养和激励力度,焕发新动力
图16 2017年百强企业跟投制度升级变化
2017年,在房地产行业转型升级、企业规模扩张加速的背景下,房地产行业的人员流动空前高涨,背后是房企对于人才的大量迫切渴求。为了抢夺人才、留住人才,百强企业“内外兼修”,内部推行合伙人、跟投机制,加大股权激励等,外部高薪聘请知名高管、大规模扩招知名高校应届生等,从人才入手助推企业管理效能、成本控制、商业模式等方面的突破,集聚优秀人才,焕发新动力。
4.控成本高周转双管齐下,向效率要效益提升盈利
净利润率上升0.3个百分点,规模效应加剧企业盈利分化
图17 百强企业2013-2017年营业收入与净利润均值变化情况
2017年,百强企业销售业绩的超预期表现带动了营业收入及净利润的提升,全年百强企业营业收入均值达423.6亿元,净利润均值达48.9亿元,分别同比增长28.5%、30.0%,净利润增速较上年提高4.0个百分点,首次超越营业收入均值增长率,呈现出增收又增利的“双增”现象。
图18 百强企业不同层级2016、2017年净利润率及roe情况
2017年,主要受益于结算期内高盈利项目,百强企业整体盈利水平有所提升。尽管年内土地价格不断走高,热点城市限购、限贷、限售等政策频出,行业盈利压力不断加大,但受益于前期市场回暖阶段销售的高盈利项目,以及三四线城市价格上涨和成本较低的项目进入结算期,百强企业2017年盈利水平有所提升,净利润率、roe均值分别为11.3%、16.6%,分别较上年提升0...